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フラット35とは？メリット・デメリットをわかりやすく解説
フラット35について
住宅購入を考えるとき、多くの方が頭を悩ませるのが「住宅ローン選び」です。数あるローン商品の中でも、国の支援を受けて提供される【フラット35】は、長期固定金利型のローンとして人気があります。「金利がずっと変わらないって本当にお得？」「審査が通りやすいって本当？」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。この記事では、フラット35の仕組みや特徴、メリット・デメリットをわかりやすく解説し、どのような方に向いている住宅ローンなのかを詳しくご紹介します。後悔しない住宅ローン選びのために、ぜひ参考にしてください。
フラット35とは？
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が連携して提供する「全期間固定金利型」の住宅ローンです。一般的な住宅ローンと異なり、金利がローン契約時から完済までずっと変わらないのが最大の特徴です。
住宅金融支援機構が債権を買い取る仕組みにより、金融機関はリスクを軽減でき、借り手は安定した返済計画を立てることが可能となります。
フラット35のメリットとデメリット
メリット
- 金利が固定されている安心感
- 金利が変動しないため、将来の金利上昇に不安を感じることなく、家計の見通しが立てやすくなります。
- 繰り上げ返済の手数料が無料
- 多くの金融機関で繰り上げ返済手数料が無料。まとまった資金ができたときにローンの元本を減らすことができ、返済期間の短縮にもつながります。
- 保証料・団信保険料が不要（※団信に関しては選択制）
- 民間ローンでは保証料や団体信用生命保険料が必要になるケースが多いですが、フラット35では不要または選択制のため、初期費用を抑えられる場合があります。
- 審査基準が比較的柔軟
- フラット35は収入に対する返済比率が明確に設定されており、非正規雇用者や自営業者でも利用しやすい傾向があります。
デメリット
- 金利が変動型ローンより高め
- 変動金利型ローンと比べると、契約時の金利はやや高く設定されているため、短期的には支払い総額が多くなる可能性があります。
- 借入可能額の上限がある
- 年収に応じた借入限度額が厳密に設定されており、高額のローンを希望する場合には別の選択肢が必要な場合もあります。
- 対象となる住宅に条件がある
- 省エネ性能や耐震基準など、住宅の性能に一定の基準を満たすことが求められます。中古住宅や注文住宅では、適合証明の取得が必要になることも。
フラット35と民間ローンの違い
| 項目 | フラット35 | 民間住宅ローン |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定 | 変動・固定・ミックス |
| 金利変動 | なし | あり（変動型） |
| 団信加入 | 任意（有料） | 原則加入（無料 or 有料） |
| 保証料 | 原則不要 | かかる場合あり |
| 審査基準 | 年収比重高め、柔軟 | 勤続年数・職業重視 |
| 住宅条件 | 適合基準あり | 制限なしが多い |
フラット35を利用するための条件
- 住宅が技術基準に適合していること
- 借入金額が100万円以上8,000万円以下であること
- 返済期間が15年以上35年以内であること
- 申し込み時の年齢が70歳未満であること（完済時年齢に上限あり）
- 年収に対する返済負担率が以下であること
- 年収400万円未満： 30％以下
- 年収400万円以上： 35％以下
フラット35の金利の仕組み
フラット35の金利は、各金融機関が設定しており、月ごとに見直されます。契約時の金利が返済期間中ずっと適用されるため、「申込時」ではなく「融資実行時」の金利が重要です。
金利は住宅の性能（省エネ性・耐震性など）によって優遇されることもあります（例：フラット35S）。
こんな人にフラット35はおすすめ！
- 将来の金利上昇に不安がある人
- 家計管理を安定させたい人
- 自営業や非正規雇用などで民間ローンが通りづらい人
- 保証料や団信保険料の負担を抑えたい人
- 長期的にマイホームに住み続ける予定の人
フラット35の申し込みから融資実行までの流れ
- 金融機関で事前審査申込み
- 必要書類を提出して本審査
- 技術基準適合証明書の取得
- 契約（金銭消費貸借契約）
- 融資実行（引渡しと同時に実行されることが多い）
フラット35に関するよくある質問（FAQ）
Q1. フラット35Sって何？
フラット35Sは、省エネ住宅や耐震性に優れた住宅を対象に、一定期間金利が優遇される制度です。
Q2. 繰り上げ返済はどれくらいから可能？
金融機関によって異なりますが、10万円以上から可能なケースが多いです。
Q3. 途中で団信に加入することはできる？
条件を満たせば可能です。ただし健康状態などの審査があります。
フラット35は“安心”を求める人に最適な選択
フラット35は、金利の安定性と安心感を求める方にとって非常に魅力的な住宅ローンです。長期的にマイホームを維持したい、収入の見通しが立っていないけれど返済計画はしっかり立てたい、という方にとって最適な選択肢になり得ます。
とはいえ、金利が固定されている分、短期的なコストパフォーマンスでは民間の変動型ローンに劣る場合もあるため、ライフプランや将来の収入の見通しをふまえ、じっくり比較・検討することが大切です。あなたにとってベストな住宅ローンを選ぶために、まずはフラット35の仕組みを正しく理解し、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。
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