土地を選ぶときに気を付けるべきポイントと知られていない落とし穴

土地購入で失敗しないために

家づくりや不動産投資の第一歩として欠かせない「土地選び」。理想の家を建てるには、間取りや設備だけでなく、その土台となる土地がとても重要です。しかし、見た目や価格だけで判断してしまうと、後悔することにもなりかねません。この記事では、土地購入で失敗しないために押さえるべきポイントと、見落としがちな落とし穴について詳しく解説します。これから土地を探す方にとって、確かな判断ができるようになる内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。

土地選びでまず確認すべき基本項目

土地を選ぶ際、最初に確認すべきなのは「価格」「立地」「面積」「形状」「接道」の5つです。これらは土地の価値や使い勝手に直結する重要な要素です。

• 価格： 周辺相場と比較し、適正かどうかを判断しましょう。安すぎる土地には理由がある場合が多いです。
• 立地： 駅やスーパー、学校、病院などの施設への距離やアクセスの良さを確認します。
• 面積と形状： 希望する建物が建てられるかどうかを、建ぺい率・容積率とあわせてチェックしましょう。
• 接道条件： 道路に面していない、または幅が狭いと建築許可が下りない場合があります。

見落としがちな法的制限と規制

土地は自由に使えるように見えても、実はさまざまな法的制限があります。

用途地域の確認

都市計画区域にある土地は「用途地域」に分類されており、建てられる建物の種類や規模が制限されます。

• 第一種低層住居専用地域： 静かな住環境だが、店舗や集合住宅は建てられない
• 準工業地域： 住宅も工場も建てられるが、騒音や臭気の懸念も

建ぺい率・容積率の確認

土地に対してどれだけ建てられるかを制限するもので、希望する建物が建てられるかに大きく影響します。

地役権・通行権などの権利関係

他人の土地を通らなければ自分の土地に入れない場合や、水路の使用権などがあるケースも。登記簿で確認することが大切です。

周辺環境と将来的な変化のチェック

今は静かで便利でも、将来的にどうなるかは別問題です。以下のような点を確認しましょう。

現地見学は時間帯・曜日を変えて行う

• 日中と夜間で交通量や騒音が大きく異なることがあります。
• 平日と休日でも雰囲気が変わる可能性があります。

将来的な開発計画の調査

• 市区町村の都市計画や開発情報をチェック
• 高速道路や鉄道が通る計画がある場合、環境が大きく変わることも

インフラ整備と生活利便性の確認

見落としがちなのが、水道・電気・ガス・下水などのインフラ状況です。

• 上下水道が整備されていない場合： 引き込み工事が必要で数十万円〜数百万円かかることも
• 都市ガスがない地域： プロパンガスになるため、光熱費が割高になる傾向があります
• インターネット環境： テレワークを想定している場合は高速回線の対応状況も要確認

知っておきたい「土地の履歴」

土地には「過去」があります。その履歴を知ることはトラブル防止に役立ちます。

過去にどんな土地だったか？

• 田んぼや沼地だった土地は地盤が弱い可能性がある
• 古い住宅の解体跡地では、地中にガラ（コンクリートや廃材）が残っているケースも

不動産表示のトリックと注意点

広告や不動産サイトの表示には注意すべき点もあります。

「建築条件付き土地」とは？

建物の施工会社が指定されている土地で、自由にハウスメーカーを選べない点に注意。

「更地渡し」と「現況渡し」の違い

• 更地渡し： 売主が建物や樹木などを撤去してくれる
• 現況渡し： 買主が撤去費用を負担する必要がある可能性も

面積の表記に注意

「公簿面積」と「実測面積」が異なる場合があります。実測してみたら狭かった、というトラブルも。

専門家に相談すべきタイミングとは

土地は一生に何度も買うものではありません。判断に迷ったら、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

• 不動産会社： 相場や法規制のアドバイス
• 建築士： 希望の家がその土地に建てられるかの判断
• 司法書士・土地家屋調査士： 権利関係や登記、境界の確認

特に、斜面地や旗竿地など「一見お得」に見える土地ほど専門家のチェックが必要です。